Lugar olvidado
Hay lugares en la ciudad cuyo estado actual no se corresponde desesperadamente con su potencial, en San Petersburgo sorprendentemente hay muchos de ellos: Konyushenny, por ejemplo, un patio, o aquí Apraksin, que forma un complejo gigante con un área de Unas 13 hectáreas junto con el patio de Shchukin contiguo, es el mercado de Mariinsky. En el mismo centro, junto a Nevsky, ha estado ruinoso durante muchos años, cubierto de extensiones hechas por ellos mismos y carteles chillones y otros signos de diseño ambiental "salvaje": un enorme mercado de los años noventa ubicado en un monumento arquitectónico - estatus OKN para 58 edificios se obtuvo en 1993.
Pero la situación está comenzando a cambiar, en gran parte gracias a la persistencia de los arquitectos de Studio 44, que han estado desentrañando la maraña de intereses de los inquilinos, la falta de financiación y la falta de demanda social de cambios con entusiasmo profesional durante décadas.
Mercado eterno
El rectángulo de Apraksin y Shchukin dvor es el más grande de los mercados de principios del siglo XIX, que se agruparon en San Petersburgo en Sadovaya: cerca de Morskaya, Sennaya, Nikolsky y, por supuesto, Gostiny Dvor (además, el actual
el proyecto de su reconstrucción también pertenece a "Studio 44"). Todos estos son puestos comerciales, satélites en el desarrollo de la industria capitalista, centros de desarrollo económico. En Rusia, desde los siglos XVI al XIX, su lugar estuvo invariablemente en el centro de la ciudad.
La tipología de los centros comerciales está determinada por la función y es casi eterna: a lo largo del perímetro exterior de la columnata o galería frente a las entradas a las tiendas, en los pisos superiores de la oficina, dentro de los almacenes. Si el patio fuera grande, habría calles comerciales internas. Si una estructura más simple se convirtió en una galería comercial, el mercado de la ciudad, que consta de hileras de tiendas, el desarrollo procedió por etapas. Con la llegada del dinero de los comerciantes, y a menudo debido a los incendios, los pabellones de madera se reconstruyeron en piedra, manteniendo el diseño general.
Así es como se desarrollaron Apraksin y Shchukin dvory, desde mediados del siglo XVIII hasta finales del siglo XIX. En varias ocasiones, muchos arquitectos trabajaron con sus edificios, entre ellos celebridades desde Yeropkin y Korobov hasta Lidval. Para 1917
Apraksin Dvor era casi el mercado más grande de Europa: más de 40 edificios y alrededor de 650 tiendas, comercio de pieles, telas, abarrotes, frutas, té, vino y otros.
Después de la revolución, las tiendas continuaron funcionando, se mantuvo un mercado de frutas y un pequeño comercio. De lo contrario, a lo largo de la Fontanka, esta parte no pertenecía al mercado: aquí se demolió la Iglesia de la Resurrección, en 1964 se construyó en su lugar el edificio Lenizdat, que se unió a la imprenta. Cerca, a lo largo del Fontanka, se encuentra la BDT, heredera del teatro del conde Apraksin; en el siglo XX recibió varios edificios de oficinas, que cerraron la salida al terraplén para el mercado.
En los noventa, los edificios de "Aprashka", como lo llaman los residentes de San Petersburgo, fueron privatizados, parcialmente reconstruidos al gusto de los propietarios, los huecos se llenaron de puestos, todo sin un plan y proyecto.
Entonces, del costoso mercado del capitalismo maduro del siglo XIX, "Apraksin Dvor" se convirtió en el mercado de ropa más barato de la ciudad del siglo XXI. Al elegir entre la amabilidad del comercio civilizado y la baratura basada en el bajo precio de alquiler de los locales en ruinas, los residentes de la ciudad prefirieron este último. El complejo se ha acercado a ser un barrio marginal de comercio; basta con pasar por Sadovaya para sentir el espíritu reconocible.
"Golpeemos con un rally de motor …": antecedentes
Studio 44 realizó su primer proyecto a fines de la década de 1980. Un nuevo período en la historia de "Aprashka" comenzó a mediados de la década de 2000, durante el período de las competencias internacionales "estrella". En 2007 pasó
competencia de empresas de desarrollo por el derecho a reconstruir y desarrollar Apraksin Dvor. Tres firmas lucharon por este derecho: Glavstroy LLC del multimillonario Oleg Deripaska, Russian Land of Shalva Chigirinsky y la compañía sueca RURIC AB. Cada desarrollador ingresó al concurso con su propia propuesta arquitectónica. Chigirinsky encargó el concepto a Norman Foster, RURIC AB al Studio 44 de Nikita Yavein y Glavstroy organizó un concurso no público en el que participaron Rem Koolhaas, Chris Wilkinson, MRDV y PRP Architects. En su competencia interna, Glavstroy eligió a Chris Wilkinson, mientras que RUSSIAN LAND y RURIC se unieron y lanzaron contra Wilkinson Foster. La victoria final la obtuvo el concepto de Wilkinson, que asumió la demolición de Lenizdat y la construcción de un hotel en su lugar, un techo de vidrio "flotante" sobre la plaza, un puente sobre el Fontanka. Sin embargo, ni los casi 30 mil millones de rublos de las inversiones prometidas, ni los planes para poner en orden todo el trimestre en tres años, ayudaron al concepto a superar el escepticismo de los expertos en protección del patrimonio y las consecuencias de la crisis económica mundial, que detuvo a muchos. proyectos de inversión en San Petersburgo.
La oficina de Timur Bashkaev y Studio 44 participaron en la licitación de 2013. La victoria fue para los moscovitas: Timur Bashkaev ofreció un costo nominal para el desarrollo de un boceto conceptual de 200,000 rublos, planeando preservar la apariencia histórica de las fachadas y no desarrollar el espacio subterráneo. Pero incluso esta opción económica quedó en el papel: problemas con los propietarios privados, cuya participación en el área total de Aprashka es de 170,000 m2, casi un tercio, no podría resolverse rápidamente sin una fuerte voluntad política o sin fondos suficientes para comprar la ciudad de todos los edificios.
Mientras se discutía el concepto de Moscú, la empresa de Moscú Glorax Development encargó en 2015 a Studio 44 una nueva versión del concepto para el desarrollo del territorio de los patios Apraksin y Shchukin, donde los diseñadores tuvieron en cuenta las críticas, en primer lugar, reduciendo la parte subterránea: en el pasado, el equipo de Nikita Yavein propuso hacer un estacionamiento subterráneo de cuatro pisos debajo de todo el territorio y, ampliando la función pública, convertir el mercado en una zona residencial con zona peatonal.
Luego, también en 2015, el gobierno de la ciudad creó Apraksin Dvor JSC, transfiriéndole en gestión de fideicomisos cerca de 40.000 m2 Apraksin y Shchukin dvor, parte de propiedad de la ciudad y libre de contratos de inversión. La tarea de la sociedad anónima incluye la implementación del plan de trabajo para la renovación del territorio de Apraksin Dvor, la preservación de los sitios del patrimonio cultural y el lanzamiento del proceso de inversión para adaptarse al uso moderno.
Para seleccionar al desarrollador del borrador del diseño, Apraksin Dvor JSC realizó una licitación en 2017, donde ganó Studio 44. Después de 4 meses en octubre de 2017, el concepto de Nikita Yavein pasó con éxito el Consejo del Patrimonio.
Quinta caminata
El concepto presentado y aprobado por el consejo es el quinto intento de Studio 44 de cambiar radicalmente la situación con uno de los conjuntos más grandes en el centro de San Petersburgo, que se ha convertido en un área marginal. Esta perseverancia y fidelidad al tema es asombrosa. Participación en licitaciones, investigación a gran escala, análisis de cada edificio, preparación de opciones de soluciones constructivas y de ingeniería para infraestructura en ruinas, negociaciones con las autoridades y con los propietarios, y así ronda y ronda, sin financiamiento externo, con pérdidas. No es fácil recordar otros ejemplos de tal "cruzada" en la historia de la arquitectura rusa moderna.
Principios y metodología
La propuesta actual de "Studio 44" no es tanto un proyecto como un programa para cambiar el estado funcional y urbanístico del territorio, su transformación en un barrio urbano en toda regla con una infraestructura desarrollada, digna del barrio de Nevsky. Prospekt. La gente trabajará y vivirá aquí, será posible relajarse y hacer compras, ir a un espectáculo y una exposición.
“Hemos desarrollado varios principios para la renovación del complejo, que garantizan la preservación del patrimonio histórico y la creación de la infraestructura más cómoda y eficiente de un área urbana viva”, dice Nikita Yavein.
1. Ciudad peatonal
La red histórica de caminos de entrada con un ancho de 4-8 m no es adecuada para el tráfico de automóviles en toda regla. La solución óptima es una zona completamente peatonal con posibilidad de paso de equipos especiales. Una de las zonas peatonales más grandes de San Petersburgo puede desarrollarse en el territorio de Apraksin Dvor.
2. Espacio subterráneo desarrollado
Continúa y desarrolla los sótanos de los edificios existentes. El único piso subterráneo se utiliza para la carga de tiendas y cafés, el acceso a las casas y las tiendas con una entrada subterránea, así como para el estacionamiento limitado de 441 a 757 automóviles, según el escenario y la financiación. Las comunicaciones se colocan en canales especiales del nivel subterráneo, lo que facilitará su reparación.
3. Ciudad residencial
Los niveles superiores de los edificios comerciales se vuelven residenciales, lo que permite deshacerse del "mercado sólido" y se asemeja a una ciudad comercial con viviendas sobre las tiendas, lo que es adecuado para pequeñas empresas, por ejemplo, una tienda de antigüedades, un consultorio médico o una oficina de abogados. Varios promotores e inmobiliarios ya han confirmado la demanda de este tipo de inmuebles en el mercado de San Petersburgo.
Los arquitectos intentaron encontrar un equilibrio entre las funciones comerciales, públicas y residenciales. A menudo sucede que un café o club popular convierte en un infierno la existencia de los residentes de los pisos superiores. Por lo tanto, habrá calles "tranquilas", residenciales, con una función pública mínima, y calles "ruidosas". El número de áreas residenciales, incluidos apartamentos, hoteles y hostales, es aproximadamente igual al área total de los locales públicos: tiendas, cafés, oficinas, espacios de coworking, servicios de servicios, clubes deportivos, museos, salas de exposiciones y centros culturales.
4. Multifuncionalidad
Con un sesgo hacia las industrias creativas y los servicios de viajes, esto no es un homenaje a la moda, sino el resultado de un análisis de la situación del mercado: estas áreas deben ayudar a lograr una demanda estable tanto para las áreas residenciales, hoteleras y no residenciales.
Además, los arquitectos consideraron necesario aprovechar el barrio con el Teatro Dramático Bolshoi y la Academia de Ballet Ruso Vaganova, habiendo cedido varios edificios del lado de Fontanka para espacios de teatro, música y arte. Aquí aparecerá
una etapa experimental de la BDT, en la que se rehabilitarán los edificios 50 y 51. Para preservar el aspecto histórico del edificio, su patio se reconvertirá en auditorio. Pero la escena experimental es el único ejemplo de la intrusión de los arquitectos en la estructura del edificio.
5. Conservación
“No estamos demoliendo nada y prácticamente no estamos construyendo nada”, dice Nikita Yavein. La palabra "restauración" se ha puesto en la portada del borrador del diseño. Por supuesto, estamos hablando de edificios históricos y no de las posteriores extensiones caóticas y otros atributos de la vida de mercado de Aprashka. Sobre la base de estudios previos, los arquitectos compilaron un pasaporte del estado y el trabajo para cada (!) Edificio con una lista de todos los cambios que tuvieron lugar en su apariencia y una descripción del trabajo de restauración; estamos hablando, en particular., sobre la apertura de las aberturas colocadas, la colocación de ventanas y puertas "espontáneas", restauración de elementos de fachada. También está previsto recrear las galerías de circunvalación en el segundo piso. Sin un alto grado de detalle y participación de los propietarios de edificios y locales, el proyecto estaría condenado a repetir el destino de sus predecesores.
Estrategia y táctica
Los arquitectos se deshicieron de las ilusiones -salvo la creencia en un final feliz- y desarrollaron un concepto viable que se puede implementar bajo cualquier condición, en la medida de lo posible en nuestro país.
En primer lugar, se ha minimizado el volumen de inversiones del presupuesto de la ciudad. La ciudad debe financiar la creación de la parte subterránea, que, según estimaciones aproximadas, requiere de 6 a 10 mil millones de rublos. En las condiciones de la crisis presupuestaria, no hay razón para contar con una reconstrucción relámpago al estilo del programa de Moscú "My Street", por lo que el concepto ha elaborado varias opciones: desde el mínimo hasta el máximo desarrollo del espacio subterráneo, de forma integral o por etapas, según las capacidades de la sociedad gestora.
Sobre la base de la experiencia negativa de los intentos anteriores de encontrar un inversor importante, los arquitectos comenzaron a trabajar con los propietarios de edificios o bloques individuales directamente, sin buscar acumular bienes raíces en las mismas manos (para obtener más detalles sobre los propietarios de Aprashka, puede leer
aquí). Evidentemente, la reforma amenaza a los propietarios con una seria reestructuración de obra e inversiones, pero al mismo tiempo, muchos entienden que la situación existente no puede durar para siempre, y la participación activa en el proceso los coloca en una posición más ventajosa en el futuro.
El concepto contempla la rehabilitación por el método de “toma de posesión”, la celebración de contratos con cada uno de los propietarios, para quienes se ha elaborado un conjunto exhaustivo de toda la información necesaria para la elaboración de un plan de negocio, que sirve como herramienta de implicación de los propietarios. Ya se están examinando proyectos de varios edificios desarrollados por Studio 44. Varios contratos están en camino.
Según las estimaciones aproximadas de los autores del concepto, la renovación etapa por etapa de todo el complejo llevará varias décadas. Pero para los arquitectos y para la ciudad es más importante que "el proceso haya comenzado". Y no hay duda de que cada nuevo edificio restaurado, cada nuevo fragmento del conjunto histórico contribuirá a la participación de nuevos participantes e inversiones, lo que significa que existe la posibilidad de ver el Apraksin Dvor revivido y, quién sabe, tal vez incluso alquilar un ático durante una semana para sentir el verdadero ambiente de San Petersburgo en el corazón de la ciudad.
