Publicamos un artículo de los autores del proyecto "VIVA-Lefortovo", estudiantes del programa NLTR, quienes, llevados por el tema, se unieron después de sus estudios en el grupo "Team 123" y continuaron su trabajo. La esencia del proyecto es una propuesta para el desarrollo integrado de una parte del distrito de Lefortovo, que hoy está sobrecargado con zonas industriales inactivas y se caracteriza por una baja calidad del entorno urbano. En este artículo, los miembros del grupo discuten la posibilidad de crear un bulevar peatonal entre Hammer y Sickle, que Don-Stroy planea convertir en el complejo residencial Symbol, el centro de oficinas CROC y el terraplén Yauza para 2025-2026. Tal bulevar permitiría caminar desde la autopista Entuziastov a través de la antigua Hammer and Sickle hasta la planta reconstruida de Kristall, la finca Yauz de Stroganovs, y más adelante a lo largo del Puente de Aduanas hasta el otro lado del río hasta la calle Nizhnyaya Syromyatnicheskaya y Artplay. Por su parte, Don-Stroy presentó en las audiencias públicas celebradas en abril de 2015 un proyecto ajustado que se diferencia del ganador, donde no existe un eje peatonal en el sitio de la vía férrea y el bulevar interior termina dentro del conjunto residencial Symbol, sin salir. la ciudad.
Como recordatorio, el primer lugar en el ranking del jurado por el concepto de reconstrucción de Hammer and Sickle lo ocupó el proyecto MVRDV, pero luego, por decisión del desarrollador, el proyecto de diseño LDA fue declarado ganador.
A continuación se muestra un artículo de los autores del proyecto de investigación. ***
Como parte del programa educativo "Nuevos Líderes de Desarrollo Territorial", NLTR (el programa está organizado por MARSH y RANEPA), estudiamos el área urbana, parte del distrito de Lefortovo. Los graduados que más no son indiferentes al destino de la región se han organizado en el grupo Team 123, que continúa trabajando en el proyecto VIVA-Lefortovo. Hemos identificado varios sitios, cuya transformación podría hacer una contribución significativa al desarrollo de la infraestructura del distrito y aumentar la comodidad de vida de los residentes actuales y futuros, algunas de estas propuestas tienen beneficios tangibles para la ciudad.
Usando nuestro trabajo como ejemplo, nos gustaría mostrar una serie de problemas urbanos, para prestar atención a problemas que a menudo se pierden de vista cuando se desarrollan proyectos en territorios similares:
- ¿Por qué la conectividad de los territorios a nivel local se sale del campo de visión del diseñador?
- ¿Cómo pueden las antiguas zonas industriales encajar orgánicamente en el contexto urbano existente?
- ¿Por qué la calidad general del entorno urbano está en un nivel bajo?
- como la economía de la ciudad, incl. ¿El monto de la base imponible está interconectado con el contexto urbano?
En nuestro artículo no nos sumergiremos en los aspectos teóricos del problema, pero trataremos de mostrar con un ejemplo específico qué mecanismos y qué lógica de desarrollo los participantes dan forma a nuestra ciudad no siempre de la mejor manera.
Consideraremos una sección de la ciudad entre el río Yauza, la autopista Entuziastov y la calle Krasnokazarmennaya. Es este tramo el que designamos como territorio VIVA-Lefortovo, para este tramo proponemos las principales transformaciones.
Este sitio se destaca por el hecho de que está sobrecargado con antiguas zonas industriales que ya no funcionan como producción, la calidad del medio ambiente y el entorno está en un nivel bajo, hay muchos sitios abandonados vacíos. Al mismo tiempo, el territorio tiene un recurso significativo para un desarrollo cualitativamente nuevo: la presencia de importantes sitios históricos en buen estado, la proximidad del río y una gran variedad de áreas verdes, la proximidad al centro y los ejes de transporte. El interés de las empresas y los desarrolladores en el desarrollo del sitio es digno de mención: cuatro actores principales han expresado su interés en los objetos del sitio.
Ya se pueden observar ecos de cambios futuros: la planta de Kristall se está transformando en un clúster de arte, el territorio de la planta de Hammer and Sickle se está preparando para el desarrollo de viviendas, Morton Group of Companies ha comenzado a vender apartamentos en un complejo residencial en el sitio de la antigua planta de Almaz-Antey.
Echemos un vistazo más de cerca al proyecto del barrio residencial Symbol, propuesto para su implementación por Don-Stroy en el territorio de la antigua planta de Serp y Molot, como dominante y, a largo plazo, influyendo significativamente en el desarrollo del territorio. Las discusiones sobre este proyecto comenzaron en 2012, y como resultado, la ciudad ofreció al desarrollador realizar un concurso internacional para el desarrollo de un concepto arquitectónico y urbanístico para el desarrollo del territorio de la planta. El objetivo del concurso es “la selección de conceptos arquitectónicos y urbanísticos para la creación de una unidad urbana multifuncional con una infraestructura desarrollada, integrada en el tejido urbano y que satisfaga los requisitos del desarrollo sostenible del medio ambiente”.
De acuerdo con los resultados de la competencia, se presentaron cinco proyectos, los esquemas para ellos se detallan a continuación. Cuatro de estos proyectos mantienen una ruta peatonal a lo largo de las antiguas vías del ferrocarril. Esta es una solución obvia porque Proporciona comunicación entre los microdistritos, brinda acceso directo al río Yauza para los futuros residentes, así como acceso directo a los sitios culturales de la zona: la finca Stroganov, el grupo de arte Crystal, el complejo hidroeléctrico Syromyatnichesky con un parque adyacente, el Territorio de Artplay.
En cada uno de los proyectos, las vías del tren se guardan como eje peatonal.
En el proyecto propuesto para aprobación, se toma la decisión de eliminar esta conexión en el territorio del edificio y construir barrios residenciales en lugar de las vías. Tal solución excluye la posibilidad de utilizar los prerrequisitos existentes para el desarrollo del área, y más bien trabaja para aislarse del contexto urbano imperante.
Se puede suponer que tal decisión por parte del desarrollador se debe al hecho de que el entorno
el territorio no corresponde al nivel deseado de desarrollo futuro: clase empresarial. Cualquier desarrollador está interesado principalmente en obtener ganancias y no está en absoluto obligado a ennoblecer el vasto territorio adyacente a su sitio.
La propuesta del equipo 123 es preservar la vía existente, crear una única conexión peatonal, "Tiny Boulevard", que tendrá lugar en el sitio de la antigua.
vías del tren. El nuevo bulevar fusionará varias cuadras del distrito a la vez y brindará acceso directo al terraplén. ***
Sin embargo, la ciudad se beneficiaría precisamente de aquellos proyectos que encajen orgánicamente en el contexto urbano. Si se implementa un proyecto que excluye tales vínculos, Moscú corre el riesgo de tener cuartos aún más fragmentados, un debilitamiento significativo de los vínculos sinérgicos. En este proyecto, el acceso peatonal a los centros de atracción de la zona (terraplén, Kristallu, Artplay, etc.) es difícil. El esquema de desarrollo elegido estimula el tráfico de automóviles, exacerbando las tensiones de tráfico dentro de la zona.
Por separado, nos gustaría discutir el componente económico de tales decisiones para la ciudad. Tomando el ejemplo de este territorio, decidimos considerar opciones para el desarrollo de la economía del distrito al implementar dos escenarios: manteniendo la situación existente y al organizar un nuevo bulevar peatonal en lugar de las vías del tren.
Analizamos el tramo de la vía desde la calle. Eje Zolotorozhsky a la planta Kristall. Este sitio ahora está abandonado, utilizado principalmente por residentes marginales, ya que apenas es perceptible para las patrullas. Al mismo tiempo, los peatones se ven obligados a utilizar esta sección de la vía férrea como cruce entre las calles Volochaevskaya y Zolotorozhsky Val. Hay muy pocas conexiones entre las calles principales del distrito, y la gente usa incluso un camino tan inadecuado en la actualidad. Las secciones a lo largo de las vías parecen abandonadas y subutilizadas. La excepción es el territorio de la empresa CROC, que se encuentra adyacente a las vías, pero la empresa se cerró lo más posible de las vías con una cerca alta con alambre de púas.
Si analizamos la base imponible recaudada de las áreas adyacentes, asciende aproximadamente a 50-70 millones de rublos. por año (el cálculo se basó en el impuesto sobre la tierra y el impuesto sobre la propiedad). La gran parte de esta cantidad recae en el centro de oficinas de la empresa CROC. El resto de territorios colindantes prácticamente no traen dinero a la ciudad, porque son, por designación, un área industrial, es decir, su valor catastral es 4,5 veces menor que el valor de la tierra con un propósito, por ejemplo, para el comercio.
Además, los edificios en territorios adyacentes no se incluyen en la lista de objetos para los que se calcula el impuesto a la propiedad. De este análisis, concluimos: si una ciudad puede estimular hábilmente la transferencia de tierras a funciones socialmente significativas, especialmente en territorios propensos a tales cambios, puede aumentar significativamente los ingresos de estas tierras.
El área a lo largo de las vías del tren tiene un alto potencial para tales
reconstrucción. Al mismo tiempo, el potencial aumentará significativamente si
conexión directa con la futura zona residencial. En este caso, la recaudación proyectada de impuestos de áreas adyacentes puede crecer a 160-200 millones de rublos, que es 3-4 veces más alta que la situación actual.
Así, además del efecto económico directo, la ciudad se desharía de uno de los lugares antiestéticos del distrito, transformándolo en un centro de atracción, un bulevar peatonal, una conexión con el río, un terraplén verde, acceso a la Centros de arte Crystal y Artplay. Sugerimos llamar al nuevo bulevar "Tiny Boulevard", recordando con este nombre que la oficina de KROK y la panadería están adyacentes a las vías del tren.
El desarrollador, de implementarse esta propuesta, también recibiría importantes beneficios: el nuevo bulevar trabaja para nivelar el entorno, haciéndolo más atractivo y seguro para los futuros residentes. Un bulevar bien mantenido, que da acceso al río y a los objetos de actividad creativa, es una demostración más significativa del bienestar del área circundante que los collages de fotos en folletos publicitarios. Además, confiamos en que tales decisiones afecten el costo de los apartamentos en sí mismos en los complejos residenciales en construcción.
Como parte de nuestro proyecto, con el fin de promover las soluciones propuestas, contactamos activamente con las autoridades y usuarios de las parcelas para las que proponemos cambios. La implementación de tales soluciones es imposible sin establecer una interacción entre los participantes especificados. Según nuestro supuesto, muchos puntos débiles de la ciudad podrían resolverse mediante la implementación de proyectos enfocados en los recursos y potencialidades de la ciudad, el contexto urbano ya establecido y la formación de lazos sinérgicos.
Usando el ejemplo del proyecto VIVA-Lefortovo, nos gustaría proponer e implementar un nuevo enfoque para resolver los problemas urbanos, con un enfoque en maximizar el potencial de un territorio formado de forma natural, con un enfoque fundamental en la conectividad de los territorios. ***
Análogos exitosos en el mundo para la transformación de vías férreas:
High Line Park, Nueva York
La antigua Línea Ferroviaria se transformó en un parque, que se convirtió en un nuevo punto
atractivo de la ciudad. Gracias a esta transformación, resultó revivir el depresivo
el territorio de la ciudad de donde se retiró la producción industrial. Smog de la ciudad
atraer inversionistas, negocios, nuevos residentes a las áreas circundantes.
La entrada estimada de inversiones adicionales en el área se estimó en $ 4 mil millones, el aumento real en la recaudación de impuestos a la propiedad por año aumentó en $ 100 millones, lo que ya ha recuperado los costos de creación del parque. Más>
Good's Line, Sydney
Un proyecto para transformar una zona abandonada y vías férreas en un camino peatonal. El camino se ha convertido en un punto de atracción para los habitantes, turistas, estudiantes de universidades cercanas. La implementación del proyecto fue posible después del establecimiento de asociaciones entre los seis propietarios de los terrenos adyacentes, las autoridades y las organizaciones públicas. La instalación se puso en servicio hace menos de un año, pero ya ha estimulado el desarrollo de negocios en los territorios adyacentes y también ha influido significativamente en la demanda y el costo de la vivienda alrededor. Detalles 1 y 2.
El equipo 123 trabajó en el artículo:
Marina Reingold - Gerente de proyectos.
Experiencia en el campo del desarrollo empresarial, desarrollo de redes de socios, lanzamiento de nuevas áreas de negocio.
Anna Kasatkina es analista de proyectos.
Experiencia en consultoría inmobiliaria, valoración de empresas.
Ulyana Pyankova es socióloga del proyecto.
Experiencia en el campo de la investigación sociológica, realizando campañas electorales.
Oleg Raspopov es el arquitecto del proyecto.
Experiencia en arquitectura y diseño. Curador del concurso para el desarrollo del concepto del parque "Patriota", curador de la escuela "Fundamentos del Futuro Arquitectónico"
Visualización:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publicaciones para desarrolladores.
