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Introducción: ¿Nos sigue malcriando el "problema de la vivienda"?
La respuesta afirmativa no parece tan obvia hoy como lo fue en el pasado reciente. El tema de la vivienda asequible parece ser eliminado de la lista de prioridades indudables, por varias razones. Las autoridades locales, que son las responsables del estado de la vivienda, al darse cuenta de que estamos hablando de trabajo a largo plazo, sin sentir mucha presión desde arriba, pierden interés por el tema. Además, los indicadores de seguridad promedio en el país se han desplazado gradualmente a lo largo de medio siglo de los riesgosos 4-6 m² por persona a 22-23 m². La construcción y construcción de empresas, la promoción inmobiliaria, el estado actual de déficit y un mercado controlado es bastante satisfactorio. La sociedad, más que cualquier otra persona interesada en la asequibilidad de la vivienda, reacciona de manera diferente. La parte menos protegida y al mismo tiempo la más pasiva y necesitada de él casi se resigna a lo inevitable. Un público más activo está buscando una salida por sí mismo, lejos de depender siempre de las hipotecas y, a menudo, aprovechando ciertas indulgencias de los últimos años, incl. la oportunidad de registrarse y vivir todo el año en casas de verano y parcelas de jardín, con la admisibilidad de varios, incl. tipos de arrendamiento semilegal, etc.
El estado de la vivienda se conserva o va cambiando por inercia, quedando, aunque no particularmente alegre, pero bastante tolerable el trasfondo de acontecimientos más emocionantes. La condición aguda se transformó en crónica, que, sin embargo, no excluye la necesidad de tratamiento, pero de una naturaleza claramente diferente a la de los años cincuenta o setenta.
La vivienda asequible está estrechamente relacionada con lo que se denomina "calidad de vida", "estilo de vida" y es un argumento poderoso en la continua rivalidad entre ciudades y países. E incluso si decidimos firmemente negarnos a participar en competiciones internacionales y “vivir a nuestra manera”, la vida de 30 m² es mejor y más prometedora que 15 m².
Rusia no es el último país del hemisferio norte en hacer que la vivienda sea asequible. El primer estado socialista del mundo perdió esta competencia entre la Europa cuasisocialista y la América capitalista, dejando un legado difícil a su sucesor. Y, aunque hoy estamos resolviendo nuestros problemas en una nueva empresa para nosotros en países en vías de desarrollo como China y Brasil, sería un error olvidar nuestra propia experiencia, positiva y negativa, y no aprovechar la de otra persona: la experiencia del correo. -Guerra Europa con sus 40 m² actuales por persona y la experiencia de Estados Unidos con 70 m² por ducha.
Sin embargo, no hay tantas formas y medios efectivos y realistas de resolver el problema de la vivienda, y recurrir a la experiencia por sí sola no garantiza el éxito en las condiciones específicas de la Rusia moderna. Por lo tanto, las ideas precisas e inesperadas no tienen menos demanda que la experiencia.
I… Experiencia de Rusia - siglo XX
El tema de la vivienda, que preocupa a Europa desde mediados del siglo XIX, cobró relevancia para Rusia después de la Guerra Civil y adquirió especial urgencia en el proceso de colectivización e industrialización, el éxodo masivo de los pueblos y el rápido crecimiento de las grandes ciudades. Los tres intentos posteriores de resolverlo están marcados por un rasgo común: el papel exclusivo del Estado, combinado paradójicamente con el carácter incompleto de cada uno de los intentos y la falta fundamental de continuidad entre ellos.
El primer intento, que tuvo lugar en las décadas de 1920 y 1930, se llevó a cabo bajo el lema de una “nueva forma de vida” y estuvo acompañado de la abolición de la propiedad privada de la tierra y los inmuebles urbanos. La revelación del "excedente" de superficie, la "compactación", la redistribución, el asentamiento habitación por habitación se combinaron con un sistema casi indiscutible de contratación social y total inseguridad de los inquilinos. Los propietarios tanto de las viviendas construidas antes de la revolución como de las viviendas de nueva construcción eran las autoridades de la ciudad, con menos frecuencia los departamentos (por regla general, "poder"), empresas y sindicatos. El volumen total de logros en más de dos décadas posrevolucionarias no ha cambiado radicalmente la apariencia de las ciudades rusas. El resultado de este tiempo fue la realidad de apartamentos y barracones comunes ("solo hay un baño para treinta y ocho habitaciones") y grandes innovaciones y descubrimientos arquitectónicos. Uno de los descubrimientos que dio lugar a un tipo de vivienda casi nuevo - la "celda mínima", genéticamente relacionada con el compartimento y las cabañas - el espacio vital del individuo. La masa comprimida de tales celdas, colgadas en pasillos y galerías, es el componente principal de las casas comunales, la más famosa de las cuales es la casa-ciudad de Ivan Nikolaev. Otra innovación son las secciones compactas y los apartamentos, espacios para la vida familiar, que eran una especie de concesión al pasado burgués y se basan en la experiencia alemana contemporánea. Estos apartamentos ("secciones") tuvieron una vida difícil, pero larga, bajo el nombre de un edificio de varias secciones, que se convirtió en el principal éxito arquitectónico de la segunda mitad del siglo XX.
Las manchas residenciales relativamente modestas del "cinturón rojo" de Moscú, las zonas residenciales más sólidas de Novokuznetsk y Magnitogorsk, los asentamientos de trabajo de los gigantes de la industria social, reunidos a partir de edificios idénticos, de pie libremente, en filas, cadenas, grupos, Se parecía mucho a todo con la ayuda de la cual la Europa de entreguerras decidió su problema de vivienda.
Los signos del "nuevo mundo", la "nueva forma de vida" y el "nuevo hombre" se combinaron notablemente con huellas menos vívidas, pero a una escala mucho mayor, de las actividades de los propios ciudadanos, que se volvieron más activos en el corto período de la NEP, como las cooperativas de vivienda de abogados, médicos y otros "compañeros de viaje", y nuevos asentamientos suburbanos. Al mismo tiempo, los líderes prácticos de los soviets locales recurren a un uso extensivo de los recursos ocultos de la ciudad burguesa, adaptando galpones, sótanos y semisótanos para viviendas, realizando un agregado masivo de hasta cinco pisos de 2 y Edificios de 3 plantas en el centro de Moscú (la mayoría de los cuales han adquirido »Ascensores muy necesarios sólo después de cuatro décadas).
La dura práctica de resolver el problema de la vivienda (cocinas, comedores, baños y dormitorios comunes) a mediados de los años 30 perdió su atractivo a los ojos de la nueva élite. Entonces Karo Halabyan vio su tarea y la tarea de sus colegas en "mostrar al mundo la riqueza del proletariado". Esta riqueza, incluida la vivienda, todavía pertenece al estado y las estructuras controladas, y las habitaciones y los apartamentos se distribuyen de forma gratuita y se asignan a los inquilinos en los mismos términos que antes: derechos de empleo social, a menudo con pagos simbólicos por servicios públicos.
El tema de la "nueva forma de vida", y con él, las ideas de nuevas áreas residenciales y ciudades, ciudades jardín, se reemplaza por completo por el tema de la "reconstrucción", es decir. transformación del material existente, en primer lugar - "viejo Moscú". El problema de la vivienda ya no es digno de temer, ya que el tamaño de la población, la cantidad de afortunados que pueden contar con vivir en la capital o en una gran ciudad, ahora viene determinada por la cantidad de casas, departamentos, habitaciones y metros cuadrados construidos. y no al revés. La institución del registro y la restricción de los derechos civiles permiten regular estrictamente el número de solicitantes de vivienda. A partir de ahora, no puede haber problemas en el país. Un apartamento privado, especialmente una residencia de verano, se ha convertido en un artículo de lujo y un medio de estímulo.
El plan general de Moscú en 1935, que absorbió todos los atributos característicos de una ciudad neoclásica, una ciudad de conjuntos, con carreteras, plazas, terraplenes y el metro, se convirtió en el manifiesto de la época. El material con el que se ensambla este lujo es el cuartel multifuncional "ampliado" pero aún versátil, con un perímetro claramente definido, con viviendas con fachadas delanteras y traseras, y un amplio patio común.
La liquidación de las propiedades privadas de la tierra que se inició después de la revolución, su unificación, que se hizo posible como resultado de la abolición de la propiedad de la tierra y "degradación", dio lugar al fenómeno de un patio común, característico sólo de Rusia. Moscú, pequeñas y medianas ciudades rusas con tejido flexible y fácilmente transformable, después de apartamentos comunales, recibieron un patio comunal que crió generaciones de nuestros compatriotas. Este patio anticipó los enormes patios de los barrios ampliados, que lamentablemente no libraron a la ciudad de cuarteles, asentamientos habitación por habitación, cobertizos habitados y sótanos.
El tema de la vivienda masiva se volvió relevante en el proceso de reconstrucción de la posguerra, cuando la aguda necesidad revivió la mente y dio lugar a muchas soluciones ingeniosas y efectivas, que lamentablemente se encontraron a la sombra de la construcción del ceremonial Khreshchatyk y Moscú. -Edificios altos. Se trata de pasar a la construcción de casas de campo y de poca altura. La Academia de Arquitectura, las autoridades locales y centrales, los departamentos, las empresas de la industria de defensa, los altos profesionales y los arquitectos ordinarios ofrecieron lo que es bastante relevante en la actualidad. Una emocionante exhibición de proyectos de la posguerra reúne pequeñas casas unifamiliares solariegas ecológicas y energéticamente eficientes, tanto prefabricadas como fabricadas industrialmente y a partir de materiales naturales y locales, fáciles de diseñar y operar. Las calles y barrios de casas de dos y tres pisos en Minsk, Stalingrado, Smolensk, Moscú, Vyazma, Tver, indudablemente influenciadas por lo que vieron en Europa, se comparan favorablemente con las que surgieron más tarde en el vecindario. Su principal característica fue la diversidad tecnológica, que permitió, entre otras cosas, el desempeño tradicional, amateur, artesanal, semi-artesanal y un alto nivel de mantenibilidad. El veredicto para la mayoría de las ideas de esa época fue la tradicional y decisiva negativa del Estado a compartir la responsabilidad de resolver el "problema de la vivienda" con los ciudadanos.
El reconocimiento de que el "problema de la vivienda" realmente existe y de que todos, sin excepción, tienen derecho a una vivienda digna, se produjo recién a mediados de la década de 1950. Para entonces, la lucha de clases con el uso de lugares especiales de residencia y empleo, que estaban bajo la jurisdicción de la GULAG, comenzó a disminuir gradualmente, y el número de derechos lesionados o negados, incluidos los aldeanos sin pasaporte, comenzó a disminuir notablemente. El "problema de la vivienda" adquirió los rasgos de una crisis, la salida que el país empezó a buscar diez años después de la devastada Europa y veinte años después de que Estados Unidos saliera de la crisis de preguerra.
Pero los escenarios domésticos y occidentales para superar la crisis son similares solo en la etapa inicial, cuando el estado proporciona vivienda gratuita a un número significativo de personas sin hogar y pobres. Aquí es donde terminan las similitudes. El escenario occidental asume el retiro paulatino del Estado y considera la asequibilidad de la vivienda como condición para el autodesarrollo, el auto-movimiento de una persona o familia, dotado de creciente responsabilidad e independencia. Los esfuerzos del Estado van encaminados a que las próximas generaciones de vecinos de viviendas sociales se conviertan en personas autosuficientes, para quienes las hipotecas ya no sean algo inaccesible e insoportable. El escenario interno, por el contrario, preveía la expansión constante del papel y la responsabilidad de las autoridades, lo que se vio facilitado por la brecha implacable entre los ingresos de la población y el costo de los departamentos. Y, aunque fue en este momento que la clase media rusa comenzó a formarse con sus atributos característicos: un apartamento en una casa de paneles, una casa de campo en seiscientos metros cuadrados y "Zhiguli", su capacidad de autopropulsión y autorreproducción. fue severamente limitado.
Cuanto más construía el Estado, más tenía que construir, a lo que impulsaban las crecientes necesidades de la sociedad y la falta de otras formas de satisfacerlas. Al mismo tiempo, el inicio tardío permitió a Rusia utilizar los métodos y medios de construcción masiva de viviendas que ya se habían descubierto. Es característico que no se tuvo en cuenta su propia experiencia y, al parecer, se discutieron tres versiones prestadas.
La versión "norteamericana", que prefería viviendas individuales construidas sobre la base de un marco de madera, con vastas áreas, automóviles y carreteras, tenía pocas posibilidades de reconocimiento e implementación en Rusia en ese momento.
La "versión británica", que ofrecía ciudades satélite, relativamente autónomas, alejadas de la gran ciudad y conectadas con ella por transporte ferroviario de alta velocidad, con diferentes tipos de vivienda, diferentes tecnologías de construcción y un conjunto completo de todos los atributos de una ciudad. comenzó desde cero, solo se aplicaba parcialmente y, por lo tanto, apenas se cumplía una vez.
La versión francesa resultó ser la más accesible y cercana, aunque, quizás, lo que, al final, resultó, por sí solo, se parece a esta misma versión, basada en el uso de un edificio de departamentos de grandes paneles, que expulsó campos y aldeas. de las afueras de la ciudad. La producción industrial de viviendas de varios pisos y departamentos se está convirtiendo en el principal signo de los tiempos y en la principal herramienta para resolver el "problema de la vivienda". Las casas dejan de construirse "durante siglos", adquieren una semejanza con los objetos móviles, obtienen vida útil y su mantenibilidad pierde su significado. La naturaleza temporal de la casa de paneles industriales correspondía, en la comprensión de los líderes socialistas y comunistas de los municipios franceses, a su papel como un instrumento de apoyo social temporal, un medio para sacar a la gente de un estado de crisis. A medida que este programa se cumple y se completa, estas casas son liquidadas y reemplazadas por otras fundamentalmente diferentes. En nuestra práctica, esta vivienda es imperceptible, pero tercamente convertida en permanente y la única posible.
Una enorme industria extremadamente racional y rígidamente organizada abarcaba todo lo que tenía que ver con la vivienda masiva: institutos de investigación y diseño, fábricas de construcción de viviendas y empresas de construcción e instalación. Se está formando la práctica del diseño estándar y experimental, se están creando estándares y estándares de apartamentos y casas. Está surgiendo un nuevo marco regulatorio y doctrina de planificación urbana, basado en la idea de un microdistrito dividido en grupos residenciales e incluido en un área residencial. Los microdistritos modelo de la primera generación de Moscú, San Petersburgo o los Estados bálticos, completamente peatonales y claramente ubicados para niños, ensamblados a partir de casas de paneles de cinco pisos rodeadas de vegetación cubierta de vegetación, con suficiente cuidado, se ven bastante atractivos hasta el día de hoy.
El pico en el desarrollo de la URSS, que cayó en los años 70 y 80, estuvo marcado por al menos dos proyectos "emblemáticos", la "Casa de la Nueva Vida" de Nathan Osterman y el distrito norte de Chertanovo de Mikhail Posokhin. No solo nos acercaron al oeste separatista, sino que también desafiaron el microdistrito y el sistema de servicio graduado, ofreciendo algo más compacto, práctico y cómodo. Desafortunadamente, estos experimentos, como muchos de los indudables logros del modernismo soviético, que hoy suscitan un merecido interés, no recibieron continuidad y resultaron ser el último y costoso intento de resistir la inercia.
El movimiento adicional siguió el camino de la simplificación, el pragmatismo ingenuo, el crecimiento de las restricciones y la conservación de las tecnologías. La "complejidad" del desarrollo, la seguridad normativa perdió su carácter imperativo, la planificación libre dio paso al caos y al "juego sin reglas", y los suburbios y las afueras se convirtieron en almacenes de los productos de las fábricas de construcción de viviendas. Este estado fue una consecuencia directa de la fatídica decisión de Nikita Khrushchov de subordinar al arquitecto al constructor, lo que inmediatamente hizo que los intereses del constructor y la construcción fueran más importantes que los intereses tanto de los residentes individuales como de la ciudad en su conjunto.
A pesar de toda la disimilitud de las tres políticas (o doctrinas) de vivienda soviéticas, tienen un rasgo común que puede definirse como utopismo estatal. Se trata de un desprecio por los intereses, las necesidades y las oportunidades reales en nombre de la firme adhesión a un esquema no alternativo, abstracto, pero "ideológicamente correcto". Los gigantescos setenta años de esfuerzo gastados por el estado omnipotente de una manera tan extraña no fueron suficientes. Aunque, quizás, el deseo de controlarlo todo y a todos, incluida la vida personal y familiar, tenía más peso que cualquier otra cosa. Un déficit gestionado es uno de los instrumentos de control más eficaces.
II… Después de las utopías
Los últimos veinte años no han estado exentos de promesas del Estado en formas de moda de "programa objetivo" y "proyecto nacional" para finalmente resolver el tema de la vivienda, esta vez teniendo en cuenta las peculiaridades y posibilidades de la economía de mercado.
Una innovación fundamental es la división en el pasado de un conjunto único de viviendas en dos categorías comparables: comercial, presentada en el mercado y social, como antes, transferida de forma gratuita. El impulso para la transformación de la vivienda en una mercancía fue la libre privatización de apartamentos, quizás el gesto más decisivo del nuevo gobierno, emprendido en interés de los ciudadanos. Esto provocó una disminución de la dependencia de las personas del Estado, la formación de un mercado y de hipotecas y, en última instancia, una disminución de la gravedad del problema de la vivienda para la clase media.
Las relaciones de mercado y de mercado permitieron manifestar un interés natural por la vivienda suburbana y suburbana, en una vivienda o en un edificio bajo. La participación de viviendas de baja altura e individuales en el volumen total de viviendas encargadas en el país comenzó a crecer de manera constante y, según algunas estimaciones, se acerca al 50%. Este es un signo indudable de una formación espontánea e involuntaria de un fenómeno que es nuevo para Rusia, llamado suburbanización, y una nueva forma de vida, en la que un apartamento y una casa de campo, que se convierten en una casa de campo, cambian de roles.
Una característica del mercado ruso es la mayor atención de los desarrolladores y constructores a las viviendas caras y súper caras, lo que sin duda ejerce presión sobre el nivel de precios en todos los demás segmentos y distorsiona significativamente el panorama general. El indicador de bienestar medio, tan venerado en la época soviética de igualdad universal y que refleja de forma relativamente adecuada la situación, ha perdido su significado anterior. A la polarización de los ingresos siguió la polarización de las condiciones de vida. El aumento significativo en el parque de viviendas observado en las últimas décadas, aparentemente, fue absorbido por representantes de la parte más rica de la sociedad y no condujo a una disminución significativa en el número de ciudadanos insatisfechos con las condiciones de vida. El problema de la vivienda, tradicionalmente un problema de los pobres y vulnerables, aquellos que no son de interés para el mercado actual, no se preocupan por el empresario actual. Fue él quien convenció al Estado y a las autoridades de que el principal instrumento para solucionar el problema debía ser una hipoteca, a cuya ayuda llegan capital de maternidad, certificados y prestaciones. Mientras tanto, el círculo de personas y familias que tienen acceso a viviendas comerciales hoy en día ya es muchas veces el círculo de los necesitados. Las hipotecas no se están volviendo más populares y asequibles debido a la obvia disparidad entre el precio de un "cuadrado" y los ingresos de los ciudadanos. Los ciudadanos no pueden, las empresas no quieren.
En comparación con la vivienda comercial, el destino de la vivienda social es menos claro. A pesar de la vasta experiencia acumulada por el país, la certeza y amplitud del círculo de los más necesitados, la constatación de que la vivienda social en sus diversas formas es el principal instrumento para la solución del problema habitacional está claramente rezagada. El estado dividió prudentemente con los ciudadanos no solo su enorme propiedad, sino también su responsabilidad.
Hoy en día, las autoridades locales, con sus presupuestos modestos y derechos limitados, son responsables de proporcionar vivienda a todos los que tienen y, lo que es más importante, a los que no. La trampa está tanto en las condiciones de este problema como en los métodos de solución que ponen los propios municipios. El panorama se complementa con la ausencia de métodos nacionales de calificación de viviendas ruinosas y ruinosas, viviendas que requieren reparaciones mayores o actuales, la falta de estándares de vivienda de uno u otro tipo y calidad. Existen diferentes métodos de selección y valoración de los solicitantes de vivienda social, el procedimiento para su distribución y recepción. La construcción de viviendas sociales debería teóricamente ser financiada por el presupuesto local. Al mismo tiempo, la administración actúa como un cliente-desarrollador, cuyo socio principal es un contratista completamente liberado de la protección estatal, que se ha convertido en empresario y, por lo tanto, no está dispuesto a reducir el precio de sus servicios. En la práctica, sin embargo, este escenario no ocurre con mucha frecuencia.
La tarea de formar un mercado local de viviendas asequibles no es menos difícil para las autoridades locales. vivienda, cuyo precio está claramente correlacionado con los ingresos de los ciudadanos. Cuanto más asequible sea la vivienda, más corta será la cola para la vivienda social, y viceversa. La vivienda comercial se está construyendo a expensas de un inversor que contrata a un cliente o actúa de forma independiente en esta función. A su vez, el cliente elige un contratista y un diseñador o asume el trabajo él mismo (este tipo de combinación de roles es la norma en Rusia, pero en el resto del mundo, por regla general, no es bienvenido). La tarea del municipio en este escenario se reduce a la asignación de suelo, y es esta palanca, a falta de otras posibilidades, la que suele utilizarse para reponer el fondo de vivienda social.
Se asumió que la acción paralela de los dos escenarios permitiría la formación tanto de un fondo de vivienda social como de un mercado amplio y abierto para viviendas comerciales y asequibles. Se esperaba que la industria de la construcción fuera aproximadamente la misma que sucedió en los mercados de jeans y automóviles. El punto de inflexión no llegó ni en los "años noventa", ni en el "cero gordo", ni en los estables recientes. Las razones son las diferencias fundamentales entre un producto producido íntegramente en el país y comprado en el exterior. Si no hubiera importaciones, habríamos conducido automóviles Zhiguli.
El negocio de la construcción nacional es, sin duda, un actor más unido, poderoso y motivado que los municipios o sus departamentos, especialmente los ciudadanos individuales. El constructor, cliente e inversor, que pasó de ser empleados de empresas estatales e instituciones soviéticas a empresarios, aprendió rápidamente las reglas del juego, cuya principal medida de éxito son las ganancias. La realidad postsoviética ha creado las condiciones ideales para su negocio. Un estado de escasez sostenida convirtió instantáneamente un apartamento con paneles, recientemente distribuido de forma gratuita, en un producto de moda. La insoportable tarea de reducir el déficit en el pasado ha sido reemplazada por la tarea bastante factible de mantenerlo, principalmente en el popular mercado inmobiliario urbano.
La inercia inherente a la tecnología, en el sistema de relaciones entre los participantes de la construcción, en su memoria hereditaria, la pasión de los patrones actuales por ampliaciones, fusiones, esquemas piramidales son preservados por estructuras especiales que evitan la apertura y la competencia y se asemejan a "monopolios blandos". que son bastante compatibles con la legislación antimonopolio. Este mecanismo previene automáticamente y resiste con éxito la llegada de tecnologías que durante mucho tiempo han sido probadas en el mundo que nos rodea y han demostrado la efectividad de tecnologías, como las que, por ejemplo, se basan en el uso de la madera y sus derivados.
El "monopolio blando" crea un sistema confiable de control sobre el mercado, convirtiéndolo en un "mercado de vendedores" que vende bienes de calidad y costo inciertos a menudo. Tienes que comprar no lo que necesitas, sino lo que tienes. Sin embargo, esto no se aplica a los ricos, para quienes existe un mercado completamente libre, ni a los pobres, que no tienen nada con qué ir a ningún mercado.
El mercado del vendedor no busca variedad y renovación, un cambio de decoración, un estilismo sencillo es la máxima concesión al comprador, pensada para mantenerse inalterada, para maximizar la vida de su producto. Un gran empresario que se ha fusionado con el gobierno municipal, que forma una verdadera política de vivienda, resulta ser un censor no menos duro que el estado soviético. Lo más cómodo para él es la ausencia de influencias externas perturbadoras, doctrinas, conceptos, principios, es decir, una especie de vacío ideológico e intelectual.
El país, que durante muchas décadas siguió las regulaciones estatales más severas, se transformó repentinamente, abandonando a la vez tanto las regulaciones como la participación efectiva del Estado. Por primera vez en muchos años, los cambios radicales en el gobierno y la economía no llevaron a una revisión de los fundamentos de la política de vivienda, no tocaron uno de los temas más sensibles y populares del pasado: el tema de las ciudades. El contratista y promotor, constructor y cualquier empresario, por patriotas que sean, no resolverán el problema de la vivienda, y esa no es su tarea. La situación solo puede rectificarse devolviendo a un estado grande con su vertical única el papel de regulador capaz de mantener el equilibrio de intereses de las empresas y los ciudadanos.
III… Personas y metros
No es fácil de entender cómo se ve hoy el tema de la vivienda en ausencia de mediciones, encuestas y estudios que se realizan constantemente en todo el país sobre la base de métodos uniformes. Es posible compensar la falta de conocimiento solo en parte, actuando sobre el ejemplo de quienes se dedican a resolver misterios y restaurar una imagen integral sobre la base de datos privados, incompletos e indirectos, apoyándose principalmente en la lógica y el sentido común. Estas herramientas son suficientes para construir un esquema general de lo que está sucediendo, abandonando por adelantado las afirmaciones de alta precisión.
Un trabajo de este tipo puede basarse en varios indicadores básicos, cuya credibilidad se confirma principalmente por la frecuencia de referencias y la presencia en diferentes fuentes. La discrepancia entre los datos se mitiga mediante el uso de valores medios redondeados y aritméticos.
El primero de estos indicadores, que se cita con bastante frecuencia, aunque da una impresión impactante, es el número de nuestros conciudadanos que tienen razones objetivas y confirmadas para estar insatisfechos con las condiciones de vida, la calidad o el tamaño de la vivienda y, más a menudo, ambos.. Hay aproximadamente el 70% de ellos, es decir alrededor de 100 millones de personas (o 35 millones de familias).
El segundo indicador, no menos alarmante, caracteriza el estado técnico del parque de viviendas. Según las estimaciones del Ministerio de la Construcción y las autoridades locales, obviamente sin esforzarse por mejorar los criterios de calidad, la mitad de los edificios de departamentos, sin mencionar las casas individuales, principalmente rurales, pertenecen a las categorías de emergencia, ruinosas, que requieren revisión y reparación de diversos grados de complejidad.
Si partimos de la provisión promedio en el país de 22 m² por persona, entonces podemos hablar de mil quinientos millones de metros cuadrados, que son esencialmente deficientes. La condición de estos medidores, aparentemente, se complementa con otro nivel de seguridad, muy probablemente por debajo del promedio nacional. Es curioso que a una tasa convencional de 15 m² por persona, el número de habitantes de viviendas de baja calidad se vuelve igual al número de insatisfechos mencionado anteriormente, es decir alrededor de 100 millones (teóricamente, entre los insatisfechos y necesitados puede haber quienes viven en casas y apartamentos relativamente prósperos pero superpoblados, donde hay unos 10 m2 por persona, sin embargo, el peso de dichas viviendas y la proporción de quienes viven, aparentemente, no es tan grande y se mantiene dentro de los "límites del error estadístico").
Se puede suponer que la mitad de todas las viviendas rusas, que son relativamente prósperas y de calidad relativamente alta, pertenecen principalmente al 30% o 40-50 millones de ciudadanos satisfechos, bien equipados con un mayor nivel de seguridad, alrededor de 30-40 m² / persona. La otra mitad del fondo y casi dos tercios de la población que vive aquí son un área problemática.
La solución del problema de la vivienda se ha asociado tradicionalmente a la construcción de nuevas viviendas, cuyos volúmenes se calculan sin mucha dificultad. Por ejemplo, alcanzar el nivel de provisión equivalente a 30 m² por persona requerirá alrededor de mil quinientos millones de nuevos “cuadrados”, lo que llevará de 10 a 15 años, mientras se mantienen las tasas de crecimiento actuales de la puesta en servicio. Al mismo tiempo, un acercamiento gradual a lo "sagrado", de acuerdo con los sentimientos de los jefes, la norma de 15 m² / persona. posible en 5-7 años. La consecución de la media europea supone la duplicación del fondo y el correspondiente plazo.
Sin embargo, la preocupación por los medidores que se pondrán en servicio hoy se complementa claramente con el tema de la calidad en declive de los apartamentos y casas existentes de larga construcción. Desde el ámbito de la nueva construcción, los problemas, intereses y acentos se están desplazando paulatinamente hacia la reconstrucción y reparación, lo que no es fácil, pero es necesario acostumbrarse en relación con el amenazador crecimiento del conjunto de viviendas precarias. Sin garantizar el nivel de calidad del fondo existente, seguir adelante y aumentar el volumen de nuevas construcciones a expensas de las casas difíciles de reparar, es decir. sin mirar atrás al pasado, equivale a librar una guerra sin un frente interno y una reserva.
Una condición indispensable para una política habitacional eficaz, eficiente y eficiente, y la corrección de las decisiones tomadas es la focalización, basada en un entendimiento claro de cada uno de los insatisfechos y necesitados de vivienda.
Las familias grandes y pequeñas o simplemente las personas solteras están en el papel de necesitados. En un caso, se trata de familias que buscan mejorar sus condiciones de vida, es decir, que tengan un determinado capital inicial, "espacio vital", ahorros, etc., y que quieran adquirir un determinado "delta", que les permita, de forma inmediata, mediante el reasentamiento o reasentamiento, mejorar la situación de todos los miembros de la familia. En otro caso, se trata de familias que parten de cero, sin o habiendo perdido su capital inicial: jóvenes, familias jóvenes, desplazados internos, inmigrantes, habitantes de casas en pueblos poco prometedores, apartamentos en ciudades de una sola industria y “puntos calientes”.”. La situación es más fácil para quienes se inclinan y pueden utilizar la hipoteca en su forma moderna. Hasta hace poco, este grupo incluía el 15% de la población del país, o entre 15 y 20 millones de personas, es decir. la parte solvente de los insatisfechos, con ahorros, ingresos estables y altos, "espacio vital básico", etc.
Una categoría especial une a las personas relativamente solventes, por regla general activas, pero a los pobres, a quienes el mercado actual no ofrece un producto adecuado. Por lo tanto, no dependen tanto de las hipotecas como de sus propias fortalezas, soluciones atípicas, diversas formas de autoorganización, como las cooperativas y los “complejos residenciales juveniles” que existían en la época soviética, etc. La proporción de "hipotecas democráticas" o "cuasi-hipotecas" en espera con una caída en los ingresos reales puede aumentar drásticamente e incluso superar el número de adherentes a las hipotecas tradicionales, por supuesto, si el estado y las empresas las cumplen a medias.
Ambos grupos pueden incluir residentes potenciales y reales de viviendas comerciales de alquiler, tanto adaptadas para la entrega como creadas especialmente. Aunque los “inquilinos” en varios países bastante prósperos a menudo constituyen la mayoría de la población, en la Rusia moderna su participación en el futuro previsible puede estar en el rango de hasta el 20% (25-30 millones de personas). Esto significa que alrededor del 40% de la población rusa, alrededor de 60 millones en necesidad, son potencialmente capaces de mejorar sus condiciones de vida abordando el segmento comercial en diferentes versiones, muchas de las cuales simplemente necesitan ser desarrolladas desde cero.
Entre los 30-40 millones restantes que solicitan vivienda social, que se transfiere tanto en propiedad como en alquiler, los más protegidos son los “beneficiarios de beneficios, empleados del Estado”, funcionarios, personal militar, médicos, docentes y sus familias. Les siguen de cerca los veteranos, los discapacitados, los huérfanos, los en lista de espera que tienen suerte con las autoridades municipales, los participantes en programas estatales, proyectos especiales, personas que han sufrido como consecuencia de accidentes y desastres. 15-20% de la población total, o 20 millones de personas: estos son los posibles parámetros de este grupo, independientemente de la capacidad real de pago, no centrado en la compra de una vivienda.
La categoría más problemática incluye a los insolventes, los que son indiferentes a las hipotecas y la contratación comercial, son incapaces y no están dispuestos a ser activos y autoorganizados, y se están convirtiendo en una carga obvia para las autoridades locales. Se trata de jóvenes que se encuentran sin el apoyo de sus mayores, familias jóvenes, madres solteras, estudiantes, ancianos que se encuentran sin el apoyo de los jóvenes y sin ahorros, los discapacitados y, finalmente, los migrantes y un grupo especial de los desempleados y socialmente desfavorecidos, incl. propenso al comportamiento divino. Según las indicaciones anteriores, prácticamente no existe una base legal para la provisión de vivienda gratuita, y el destino de las personas depende completamente de las capacidades y disposición de las autoridades locales. El tamaño de este grupo puede llegar al 15-20% de la población total del país (alrededor de 20 millones). Si no se fija el objetivo de devolver a estas personas a la sociedad y la economía, que necesitan desesperadamente manos y cabezas, entonces la probabilidad de conservación de esta categoría de necesitados es muy alta.
La variedad de viviendas sociales requeridas para los dos grupos de solicitantes mencionados anteriormente, aproximadamente igual en número, puede representar aproximadamente una cuarta parte del total nacional.
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