Maria Melnikova, urbanista e investigadora del Centro de Competencia de Berlín para Grandes Áreas Residenciales, “No solo paneles: experiencias alemanas en áreas de vivienda masiva” está disponible para descargar en su sitio web oficial masshousing.ru.
La presentación y discusión online del libro, organizada por la Escuela Superior de Economía, tendrá lugar el 16 de diciembre de 2020 a las 19:00 horas. Los detalles están aquí.
En Alemania Oriental, la proporción de viviendas privatizadas (3,5%) es muy baja, porque solo los inquilinos individuales querían comprar sus apartamentos después de la remodelación a un precio de 1000 € por 1m² o más. (BENN, 2007, pág.29).
Las casas de la era de la construcción masiva se construyeron aproximadamente al mismo tiempo. Por lo tanto, es necesario restaurar simultáneamente la condición técnica de muchos edificios. Esta es una de las tareas más ambiciosas y difíciles en la organización del desarrollo posterior de áreas de desarrollo residencial masivo.
La peculiaridad de Alemania es que la mayor parte del fondo en áreas de panel pertenece a grandes propietarios (empresas de vivienda, cooperativas). Esto simplifica la organización del proceso de renovación de fondos. En lugar de una comunidad de propietarios, una entidad actúa, por regla general, financieramente estable. Pero en Alemania existe otra práctica de modernización de edificios: la reconstrucción del parque de viviendas en barrios históricos, donde los apartamentos en muchos edificios son propiedad de particulares. Para trabajar con tales territorios, a nivel legislativo, se ha creado un esquema para trabajar con procesos de reconstrucción: el territorio de saneamiento (alemán Sanierungsgebiet) y la agencia de rehabilitación (alemán Sanierungsträger). Esta experiencia puede resultar interesante para Rusia.
La preservación y modernización del parque nacional de viviendas es una de las principales tareas del desarrollo de la economía nacional alemana. El parque de viviendas no es solo responsabilidad de los propietarios, el estado juega un papel importante. Crea condiciones en las que los propietarios pueden tomar medidas efectivas para mejorar el estado técnico de sus edificios.
La preservación y modernización del parque habitacional es uno de los temas principales en el desarrollo de conceptos urbanísticos. Para las autoridades de la ciudad, esta tarea es a menudo más importante que la nueva construcción, porque los indicadores de puesta en servicio del parque de viviendas, por regla general, nunca superan el 1% de los apartamentos existentes en la ciudad.
KfW, el Banco Federal de Desarrollo de Alemania, juega un papel importante en la modernización energética de los edificios. Desde 1990, el banco ha invertido unos 68.000 millones de euros en el parque inmobiliario de Alemania Oriental. Esto permitió a los propietarios (empresas de vivienda, cooperativas de vivienda, asociaciones de vecinos) renovar más del 65% del parque de viviendas, que consistía principalmente en casas de paneles.
No somos lo suficientemente ricos para vivir en viviendas de baja calidad
En la Alemania unida, el parque de viviendas del panel socialista se consideró "inacabado". En primer lugar, porque carecía de una capa de aislamiento en la fachada. Debido al impacto constante de la precipitación en los muros exteriores, el estado técnico de las estructuras de soporte se deterioró. Esto se convirtió en la razón fundamental para una reorganización rápida y a gran escala.
Según el proyecto BEEN, los edificios de paneles pueden reducir la energía térmica primaria entre un 40% y un 50% (BEEN, 2007). Durante la reconstrucción del fondo del panel en Berlín, fue posible alcanzar el indicador de 60 kWh de energía primaria por metro cuadrado. m de espacio habitable por año, que es más de dos veces menor que el promedio de Berlín (148 kWh por metro cuadrado por año).
Alemania se convirtió en el líder en la escala de renovación de viviendas entre los países de Europa del Este, porque tenía la mejor relación entre el costo de la vivienda y los servicios públicos y los ingresos de la población. Según la Iniciativa de Vivienda IWO para Europa del Este, la tasa de renovación de edificios residenciales en desarrollo en serie alcanza el 85% en la actualidad (IWO, 2018).
Renovación de edificios en Berlín
Los distritos de las afueras de Berlín fueron los primeros territorios de Alemania Oriental en someterse a una remodelación a gran escala. La iniciativa vino de las autoridades de la ciudad: en 1992, por orden del Senado de Berlín, se desarrolló la "Enciclopedia de los edificios de paneles". Contenía una lista de posibles medidas para la modernización de todas las series de construcción de viviendas industriales en la RDA con un cálculo de su costo. Las recomendaciones teóricas se han probado en la práctica mediante la implementación de varios proyectos piloto en Berlín. Con base en este trabajo, los propietarios de los edificios y los representantes bancarios podrían estimar fácilmente los costos de la modernización.
En 1993, el Senado de Berlín lanzó un programa para apoyar la renovación y modernización de edificios. Según este programa, se suponía que los propietarios tenían el 15% de sus propios fondos necesarios para la reorganización. Luego, podrían solicitar un préstamo del KfW Bank. El Senado de Berlín también brindó apoyo adicional. La renovación de todos los edificios de paneles en Berlín Oriental (270.000 apartamentos) estaba prevista para completarse en 10 años (Divigneau, 2010). La inversión media de un apartamento fue de 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).
La propiedad no era importante para obtener apoyo financiero. Por supuesto, desde el punto de vista organizativo, sería más fácil para las grandes empresas de vivienda y las cooperativas llevar a cabo la modernización. Pero también los edificios en los que los apartamentos pertenecían a propietarios privados podían participar en estos programas en igualdad de condiciones.
Las medidas de rehabilitación masiva en Alemania no se llevaron a cabo para edificios individuales, sino dentro del trimestre en su conjunto. Los grandes propietarios calcularon la necesidad de inversiones para cada trimestre y desarrollaron planes de cronograma para la reorganización. El estado del parque de viviendas en el distrito de Hellersdorf, Berlín en 1989 y después de la primera ola de modernización a mediados de la década de 1990. Esto permitió al gobierno de Berlín planificar los gastos presupuestarios regionales para el programa de apoyo (Divigneau, 2010).
La rentabilidad de las medidas de modernización y la aplicación juiciosa de las medidas de eficiencia energética fueron los criterios principales en el desarrollo del programa de remediación masiva.
En muchas áreas, la remodelación se llevó a cabo sin reasentar a los residentes. Debido a esto, surgieron requisitos especiales para la organización de la construcción. El requisito clave es realizar las obras con el menor número de quejas de los vecinos. Para esto, un consultor especial trabajó en el sitio de construcción, quien pudo responder todas las preguntas sobre trabajos de construcción en tiempo real. Las empresas de vivienda atrajeron a varias empresas a la vez para realizar el trabajo. En todos los contratos existía una condición: si una de las empresas incumple sus obligaciones, la otra las cumplirá asumiendo una cantidad adicional de trabajo. Así que garantizaron a los inquilinos que todo el trabajo se terminaría a tiempo. Además, la prioridad era controlar la calidad del trabajo: los representantes del propietario documentaban todos los trabajos ocultos a diario.
La modernización de los sistemas de calefacción, drenaje y ventilación supuso un trabajo adicional dentro de los apartamentos, seguido de la reparación de baños y cocinas. Estas obras también se realizaron sin reasentamiento. El trabajo dentro de un apartamento duró solo 5 días gracias al uso de estructuras prefabricadas. El trabajo en diferentes pisos fue sincronizado por contrahuellas, lo que permitió a los residentes usar el baño y la cocina de sus vecinos en la escalera.
Las medidas de renovación a gran escala permitieron adaptar el parque de viviendas a los requisitos técnicos modernos y reducir el costo de los servicios públicos en más de la mitad. Actualmente, la renovación de edificios no se lleva a cabo en tal volumen. Los propietarios trabajan sobre la base de programas de modernización a largo plazo de 30 años, y el efecto económico de cada evento se calcula cuidadosamente.
¿Qué tipos de edificios son más efectivos en la modernización?
La experiencia de rehabilitación alemana muestra que, desde un punto de vista financiero, es más eficaz reconstruir edificios de cinco pisos, siempre que no sea necesario construir ascensores. Dado que los ascensores son necesarios para personas con movilidad reducida, se puede obtener apoyo financiero para su construcción adicionalmente a través de los fondos de programas especiales. Es mucho más difícil renovar edificios de más de 10 pisos porque es costoso y técnicamente difícil. Sin embargo, Alemania tiene experiencia en la modernización energética de edificios de gran altura. A menudo, en tales proyectos, solo se realizan ciertos tipos de trabajo que son beneficiosos para los residentes y rentables.
La mayoría de los edificios se han modernizado manteniendo la distribución de los apartamentos existentes y el número de plantas. Los proyectos individuales con cambios en los planos de los apartamentos, el desmantelamiento de los pisos superiores se llevaron a cabo a expensas de los propietarios o del programa "City Reconstruction East". Pero estos fueron casos aislados. Los proyectos piloto han demostrado que es más fácil demoler un edificio por completo y construir uno nuevo, más pequeño y acorde con los estándares modernos.
Los proyectos con pisos de superestructura son más difíciles que la simple modernización, porque es necesario fortalecer las estructuras y actualizar la infraestructura de ingeniería en el edificio. Se implementan en áreas donde hay una gran demanda de vivienda, y las áreas en las afueras de las ciudades a menudo no lo son. Sin embargo, las soluciones con superestructura y secciones anexas pueden ser interesantes cuando es necesario dotar a los pisos superiores de un edificio de acceso por ascensor al menor costo. Primero, el hueco del ascensor se coloca en la parte adjunta del edificio. Luego, se construye el edificio en sí y se proporciona acceso a los apartamentos en los pisos superiores a través de pasillos entre las partes antigua y nueva de los edificios.
¿Qué está pasando en el campo de la modernización de la vivienda hoy?
A principios del siglo XXI, Alemania comenzó a desarrollar activamente una economía "verde". La eficiencia energética en el sector residencial es de gran importancia. Desde 2002, el “Reglamento de Ahorro de Energía - EnEV” está en vigor a nivel legislativo. De acuerdo con el § 9 de esta disposición, los propietarios tienen la obligación de implementar medidas para la modernización de los sistemas de calefacción durante la reconstrucción del edificio (reducción del consumo de energía a al menos 100 kWh de energía primaria por m2 de área de apartamento por año) (BENN, 2007).
Además del parámetro "consumo de energía primaria", el "coeficiente de transmisión de la pérdida de calor" desempeña un papel importante en el "Reglamento sobre ahorro de energía". Refleja la pérdida de calor promedio en toda la envolvente del edificio. La ley establece los valores máximos permitidos para estos parámetros. Sin embargo, KfW ha desarrollado varias opciones de apoyo para estimular tasas de eficiencia energética más altas (para edificios con tasas de consumo de menos de 100, 85, 70, 55 kWh de energía primaria por m2 de área de apartamentos por año). Cuanto mejor sea el indicador de eficiencia energética, mayor será el monto de un posible subsidio para el reembolso del préstamo (IWO, 2018).
¿Qué pasa en otros países?
El objetivo de mejorar la eficiencia energética en la vivienda juega un papel importante en la política de la Unión Europea. 2005 hasta 2007 se ejecutó el proyecto interregional “Red de ahorro de energía del Báltico en el parque de viviendas” (BENN). Su objetivo era desarrollar estrategias y herramientas para la modernización de edificios energéticamente eficientes en los países de la región báltica (Lituania, Letonia, Estonia y Polonia). Así, en Estonia y Lituania la proporción de propietarios privados es muy alta (96% y 97%). La privatización de la vivienda después del colapso de la Unión Soviética fue prácticamente gratuita (el precio se podía pagar con certificados / vales de privatización). Todo esto es muy similar a la situación en Rusia (BEEN, 2007).
El proyecto buscaba una respuesta a la pregunta de si es posible en estos países repetir la experiencia de rehabilitación masiva de edificios, como fue el caso de Alemania del Este. Los expertos analizaron la legislación, compararon la situación de la economía y de la vivienda y los servicios comunales en los países bálticos, Polonia y Alemania. También estimaron los costos de la reorganización y calcularon la capacidad financiera de los propietarios para pagarla. Debido al alto costo de los préstamos y los bajos ingresos de la población en los países bálticos a partir de 2007 (el año del inicio del proyecto BEEN), aún no ha sido posible implementar programas de rehabilitación a gran escala. Solo los propietarios adinerados podían mejorar su casa. Pero después de la privatización gratuita, la composición de los residentes de la casa, por regla general, fue mixta.
Como resultado del proyecto, se recomendó que la reorganización masiva se pueda financiar con préstamos baratos a largo plazo, que se otorgan a expensas de las bajas tasas de interés en los bancos estatales. El porcentaje puede reducirse aún más mediante subvenciones presupuestarias. El apartamento garantiza el reembolso del préstamo; de lo contrario, el banco lo aceptará. Sin embargo, es imperativo desarrollar herramientas para apoyar a las familias de bajos ingresos. Una condición importante es la necesidad de llevar a cabo una reorganización integral. Las actividades paso a paso o sus combinaciones espontáneas no deben ser objeto de apoyo.
Un mecanismo de financiación alternativo es la "contratación". En este caso, el inversor (por ejemplo, una empresa de construcción) ofrece a los propietarios la posibilidad de implementar todo el paquete de medidas de ahorro de energía previstas por su cuenta. En este caso, la comunidad de propietarios no necesita preocuparse por encontrar financiamiento, brindando una garantía de reembolso del préstamo. El inversor solo exige la firma de un contrato en el que los propietarios de los apartamentos se comprometen a pagar una determinada cantidad cada mes por el trabajo realizado (por ejemplo, 15 euros por apartamento al mes durante 20 años).
Según Thomas Janicki, miembro del Patronato de la Iniciativa Vivienda en Europa del Este en Berlín: mecanismos para su posterior gestión”. El principal problema ahora es que los propietarios que tienen la capacidad de pagar las mejoras energéticamente eficientes de sus hogares dependen del consentimiento de los propietarios no asegurados que no pueden pagar los costos de renovación incluso si quisieran (Yanitski, 2011).
Estonia
En Estonia, el 96% de los edificios son de propiedad privada. Aproximadamente el 60% de los residentes viven en edificios de apartamentos construidos entre 1961 y 1990.
El proceso de modernización de edificios en Estonia comenzó en la década de 2000. Las instituciones financieras estaban interesadas en emitir préstamos y las asociaciones de propietarios más activas y solventes podían conseguirlos. La agencia financiera KredEx, establecida en 2001, otorgó garantías a las asociaciones de propietarios para obtener préstamos de bancos privados (Leetmaa, 2018).
En 2009, se creó el Fondo Rotatorio KredEx en cooperación con el Fondo Europeo de Desarrollo Regional, un fondo para promover la modernización de edificios energéticamente eficientes. Gracias a la creación de este fondo, ha aparecido en Estonia un sistema de apoyo más adecuado, basado en una combinación de préstamos, garantías de préstamos y subvenciones. Cualquier casa donde, después de la reconstrucción, el consumo de energía se reduzca en un 20-30% puede solicitar financiamiento. KredEx ofrece préstamos a 20 años con una tasa de interés promedio del 4%. Los propietarios deben aportar el 15% de los fondos (pueden ser sus propios fondos o préstamos de otros bancos).
La asociación de propietarios también puede solicitar una subvención de KredEx por un monto del 15 al 35% del costo del trabajo de modernización, dependiendo del logro de ciertos estándares de eficiencia energética y el uso de soluciones tecnológicas especiales (por ejemplo, una recuperación de calor). sistema). En el período de 2010 a 2014, se modernizaron 663 edificios (1,9 millones de m2) con el apoyo de KredEx (Kurnitski, 2018). Desde 2015, los requisitos de ventilación de los edificios se han ajustado para recibir subvenciones. Se financiaron proyectos de renovación de otros 400 edificios de 2015 a 2019.
En las casas de la serie posterior, se utilizaron paneles de tres capas de alta calidad, que no requerían aislamiento adicional. Por lo tanto, las medidas de renovación integral no incluyeron una transformación visual de la fachada, para no desperdiciar dinero en una solución puramente estética.
Lituania
En Lituania, el 97% de los edificios son de propiedad privada.
El programa de modernización de edificios de apartamentos en Lituania existe desde 2005. Consiste en financiar la rehabilitación energética del edificio mediante un préstamo a bajo interés (préstamo a 20 años, fijo al 3% los primeros 5 años). Los pagos de reembolso del préstamo son casi iguales a la reducción en las facturas de servicios públicos después de la modernización (principalmente para calefacción). Por lo tanto, el programa busca garantizar que los residentes no tengan una carga financiera adicional.
El programa también prevé una serie de subsidios presupuestarios para cubrir los costos de gestión del proyecto, desarrollo de la documentación del proyecto y control de calidad del trabajo de construcción. Desde 2012, existe un sistema de subvenciones para las inversiones en la construcción de edificios (30% del costo para todos, 100% para familias de bajos ingresos). Puede ser utilizado por asociaciones de propietarios que planean llevar a cabo una renovación importante del edificio.
Desde 2013, aparece un segundo modelo en el programa, que involucra la participación activa de los municipios. La Ciudad nombra a un administrador del proyecto y también prepara un proyecto de inversión para propietarios de viviendas. Después de acordar el plan para la modernización del edificio por parte de los propietarios, el administrador toma los fondos prestados, organiza los procedimientos de licitación, es responsable de la implementación de todas las medidas y la gestión financiera. El 80% de los proyectos del programa son gestionados por administradores designados por el municipio (Smaidžiūnas, 2018). Si los propietarios de bajos ingresos no están de acuerdo con la modernización, se ven privados de subsidios para pagar los recursos de los servicios públicos.
Los cambios realizados han aumentado el atractivo del programa: a fines de 2019, se reconstruyeron 2.176 instalaciones; otras 421 casas están en proceso de modernización.
El programa es administrado por la Agencia de Eficiencia Energética Residencial (BETA). Sus responsabilidades incluyen la aprobación de proyectos para la modernización de los edificios que participan en el programa, así como el seguimiento del proceso de implementación en todas las etapas. Desde 2015, BETA, con el apoyo de la Iniciativa de Vivienda de Europa del Este (IWO), ha estado implementando el proyecto “Renovación energéticamente eficiente de áreas urbanas en Lituania” destinado a encontrar un modelo para la renovación integral de áreas residenciales y vecindarios. También están implementando un programa de capacitación para empleados municipales en el área de modernización integrada de eficiencia energética de áreas residenciales.
Letonia
En Letonia, la proporción de propietarios privados es del 85%. Aproximadamente el 95% de los edificios construidos entre 1941 y 1992 requieren una renovación exhaustiva debido a la baja eficiencia energética y la falta de las medidas de mantenimiento necesarias en períodos anteriores (Jörling, 2018, p. 1).
En 2009, el gobierno de Letonia, junto con el Fondo Europeo de Desarrollo Regional, lanzó el programa Mejora del aislamiento térmico de edificios residenciales de varios apartamentos.
Desde 2015, ALTUM opera en Letonia, una institución estatal de desarrollo financiero, creada con el apoyo del Ministerio de Economía y el Ministerio de Finanzas. ALTUM está implementando un programa para mejorar la eficiencia energética de los edificios residenciales de varios apartamentos. Los propietarios entregan a ALTUM la documentación técnica para la modernización y ALTUM otorga garantías a los bancos para la emisión de un préstamo a largo plazo (hasta 20 años) a una asociación de propietarios. En 2016, la Instalación de Eficiencia Energética del Báltico de Letonia (LABEEF) se estableció para ayudar a las empresas a implementar reformas energéticamente eficientes basadas en contratos de servicios energéticos (Jörling, 2018).
A partir de 2018, se han completado alrededor de 740 proyectos de modernización de edificios (total en Letonia: 53 mil edificios de apartamentos) (Blumberga, 2018).
Conclusiones clave de la experiencia de los países bálticos
Los resultados de los países bálticos mostraron que la modernización del fondo, donde todos los apartamentos son de propiedad privada, es posible. Sin embargo, esto requiere condiciones en las que los propietarios puedan actuar con mayor eficacia. Un sistema de trabajo para apoyar la modernización de edificios no se puede formar en poco tiempo. Se debe monitorear la forma en que las asociaciones de propietarios están respondiendo al programa y se deben mejorar los mecanismos de financiamiento. Este es precisamente el proceso que se ha estado llevando a cabo en los países bálticos durante las dos últimas décadas.
La experiencia de estos países muestra que el programa de modernización energética es beneficioso para el estado en términos económicos, ya que aparecen nuevas empresas, aumentan los empleos y el pago de impuestos al presupuesto.
Uno de los problemas señalados en los informes de investigación sobre las perspectivas de rehabilitación en los países bálticos es el pequeño número de edificios residenciales y una población más pequeña que en Alemania Oriental. Esto impide la posibilidad de formar instituciones financieras estables e independientes y lograr altas tasas de modernización. En Alemania, inicialmente, se podía invertir una cantidad significativa de fondos en el programa de modernización, porque había muchos que querían implementar proyectos. Los proyectos posteriores se financiaron con fondos que se recibieron como reembolsos de préstamos (Jörling, 2018). En este sentido, Rusia es más prometedora para la reorganización masiva.
Para los países de la UE, el incentivo para modernizar los edificios es mejorar la eficiencia energética de la economía, reducir la dependencia de las exportaciones de energía y los efectos ambientales. En Rusia, estos temas no están en la agenda. Pero la calidad de los edificios residenciales del período soviético se está deteriorando todo el tiempo. Según las encuestas del parque de viviendas en la ciudad de Ufa, el período de funcionamiento sin problemas para el 60-70% de los edificios de paneles es de solo 15 años (Samofeev, 2018). A partir de entonces, puede existir el riesgo de colapso de parte de los paneles de pared, que son las estructuras de soporte de los edificios. Para preservarlos, es necesario llevar a cabo medidas de saneamiento integral. El aislamiento térmico de las fachadas detendrá el proceso de congelación y descongelación anual de las estructuras de las paredes, por lo que su estado empeora. En la Rusia de hoy, se necesita un programa a gran escala de rehabilitación de edificios de apartamentos con instrumentos de trabajo de apoyo financiero.
La necesidad de un gerente profesional para organizar la reorganización
Los expertos de la IWO señalan que las comunidades de propiedad privada en los países postsocialistas a menudo están incapacitadas cuando se trata de la modernización energética de edificios. La reorganización es un proceso complejo con muchos riesgos para los propietarios. Las primeras etapas ya requieren costos financieros. Pero al mismo tiempo, aún no está claro si será posible lograr un resultado. Un error en cualquiera de las etapas (concepto, diseño, obra) puede llevar a que no se alcancen los objetivos de la rehabilitación.
Por eso el tema de la rehabilitación de edificios no es solo una cuestión de financiación. La comunidad de propietarios necesita apoyo organizativo.
La organización de la renovación del edificio incluye las siguientes etapas (Smaidžiūnas, 2018):
• elaboración del concepto de rehabilitación de edificios;
• organizar una reunión general de propietarios y tomar una decisión sobre la reorganización;
• realizar una licitación para el desarrollo de la documentación del proyecto;
• apoyo al proceso de preparación de la documentación del proyecto;
• realizar una licitación para trabajos de construcción;
• financiación del trabajo (obtención de un préstamo, solicitud de subvenciones);
• control y aceptación de obras de construcción.
Por ejemplo, como se describió anteriormente, el número de casas participantes en el programa aumentó en Lituania después de que comenzaron a nombrar a un gerente externo (Smaidžiūnas, 2018). Otro mecanismo importante fue la capacidad de cubrir los costos de administración del proyecto mediante donaciones.
Agencias de renovación para áreas residenciales en Alemania
El proceso de rehabilitación se vuelve más complicado cuando se trata no solo de un solo edificio, sino de varios bloques o del territorio de una zona residencial en su conjunto. En este caso, es necesario sincronizar los intereses de una gran cantidad de participantes, así como establecer muchos procesos paralelos.
En Alemania, existe una herramienta de "territorio de reorganización" para resolver estos problemas. Sus reglas están consagradas en el código de construcción. La decisión de asignar este estado al territorio la toma la administración de la ciudad. Luego, la ciudad contrata a una empresa independiente: la "agencia de reorganización". Sus tareas incluyen la coordinación de planes para la modernización de edificios y terrenos. Es más fácil para los propietarios que participan en el proceso de modernización sobre la base del plan desarrollado acordar el proyecto y recibir préstamos y subsidios preferenciales.
Las agencias de remodelación no deben asociarse con empresas de construcción que operan en el sitio. Ésta es una condición importante consagrada en la legislación. Garantiza que durante la ejecución del proyecto prevalecerán los intereses de los vecinos sobre los intereses de los constructores.
La "Agencia de saneamiento" (en alemán: Sanierungsträger) realiza las siguientes funciones:
• desarrolla un plan de transformación general para el “área de saneamiento” (alemán: Sanierungsgebiete);
• organiza debates públicos y acuerda el plan con todas las partes interesadas;
• coordina la inversión pública y privada;
• es responsable de la implementación de las actividades que se financian con cargo al presupuesto;
• involucra a los propietarios en la implementación del proyecto;
• Ayuda a las comunidades de propietarios a hacer arreglos para remodelaciones de edificios según sea necesario (a un costo adicional).
La introducción de nuevos tipos de propiedad con la renovación técnica del fondo
La prevalencia de la propiedad privada en edificios de varios departamentos es un desafío para mantener la condición técnica del parque de viviendas a largo plazo. Las comunidades de propietarios que han tenido éxito en una determinada etapa, dentro de 10 años, cuando se requieran los siguientes pasos, pueden no ser tan efectivas. La heterogeneidad social se está convirtiendo en un obstáculo más para la acción conjunta. El problema es que “los propietarios que están dispuestos y pueden pagar por la modernización de sus viviendas dependen legalmente del consentimiento de los propietarios de bajos ingresos” (BENN, 2007). Esto afecta negativamente el desarrollo económico del país en su conjunto.
Por lo tanto, es necesario pensar en cómo introducir formas alternativas de propiedad en áreas de desarrollo habitacional masivo: cooperativas y empresas de vivienda, que puedan operar de manera más eficiente a largo plazo.
En Alemania en los 90. el incentivo para la creación de nuevas cooperativas de vivienda en áreas de desarrollo habitacional masivo fue que podrían contar con financiamiento adicional para modernizar el fondo. Un escenario similar se puede realizar en Rusia.
La transferencia de parte del parque de viviendas a la propiedad de empresas inmobiliarias puede ocurrir en un momento en que la condición técnica de los edificios en el territorio alcanza el valor mínimo permitido y los propietarios no están dispuestos a hacer nada para preservarlo. Luego, en el proceso de renovación del fondo, el tipo de propiedad puede cambiar: algunos de los propietarios pueden convertirse en inquilinos y la restauración de la condición técnica se producirá a expensas de la empresa de vivienda.
Por supuesto, estos son solo escenarios hipotéticos. Pero deben tenerse en cuenta. La aplicación de estos mecanismos requiere un análisis cuidadoso, adecuación de las condiciones legales. Además, se requerirá un ajuste de la política de vivienda del país en su conjunto. Si hablamos de Rusia, en primer lugar, se debe detener la privatización gratuita y se debe prestar más atención a la preservación del parque de viviendas existente.
