La conferencia dedicada a los problemas de construcción de complejos residenciales de baja altura se llevó a cabo el 12 de abril en el Radisson Royal Hotel. Estamos publicando un video del discurso del arquitecto, jefe de la oficina de proyectos de UNK, Yuliy Borisov, así como representantes de las empresas de desarrollo: Natalia Shatalina de MIEL-Novostroek y Raisa Manashirova de SDI Group.
Yuliy Borisov hizo en la conferencia una propuesta para presentar el sistema "constructor", un conjunto de varias soluciones típicas para la planificación, las fachadas y el diseño general. Sus diversas combinaciones podrán proporcionar opciones casi individuales para cada apartamento, reduciendo a la mitad los costos.
Yuliy Borisov sobre viviendas de poca altura
texto de voz
“Es un poco extraño escuchar a un arquitecto CÓMO hacer un pueblo de poca altura. Las consultas a nuestra oficina muestran que los proyectos de poca altura están experimentando un crecimiento explosivo. Esto se ve facilitado por varios factores a la vez:
- surge una barrera administrativa bastante seria. Existe una cierta moratoria no solo en la región de Moscú, sino también en otras ciudades sobre la construcción de edificios de 12 pisos en un área condicionalmente rural. Esto, en consecuencia, de manera administrativa obliga a los desarrolladores a reformatear sus proyectos;
- en mi opinión, el potencial de confort de los edificios de 12 plantas ya está en su punto máximo. Incluso si hacemos casas de paneles o monolíticas con acabados mejorados, plantas bajas altas, agregamos jardines de infancia, etc., entonces, en principio, esta nueva vivienda no se diferenciará en nada de las casas construidas hace 50 años. Toda la experiencia mundial sugiere que el segmento de construcción de poca altura es cómodo para un residente. Dado que, por un lado, se trata de proximidad al terreno, en segundo lugar, crea una determinada comunidad, y en tercer lugar, se trata de viviendas que serán líquidas durante más tiempo que las de varios pisos.
Los datos de Metrium Group muestran que la participación de la construcción de baja altura está ganando impulso. En 2011, su participación era del 10%, ahora está aumentando lentamente y se supone que para 2018 tomará el 50%. Por nuestra parte, estamos viendo un aumento en las solicitudes específicamente para la construcción de poca altura de las regiones: Vladivostok, Voronezh, los Urales, etc.
Volviendo a la pregunta "¿Cómo hacer que un proyecto sea exitoso?" Te doy un consejo muy sencillo: necesitas una receta de calidad, buenos ingredientes, equipamiento de cocina y un chef propio. Siempre les digo a mis compañeros, socios y clientes que hay una manta, y que normalmente la tiran 4 personas. Esta es una administración condicional (algunas de nuestras limitaciones), un contratista (estamos hablando no solo del constructor, sino también de las posibilidades del complejo de construcción), estos son los diseñadores y el propio cliente. Si uno de los lados tira con fuerza (muy profesional), entonces habrá un pliegue en la manta y el producto terminará siendo malo. Por lo tanto, si eres un desarrollador de calidad, pero a nivel ruso, es poco probable que Norman Foster te ayude. Pero, al mismo tiempo, el instituto regional de diseño arruinará el proyecto. Todos deben tener el mismo nivel, mentalidad y, lo que es más importante, enfoques y objetivos. Los límites incluyen presupuesto y marco de tiempo. El costo de los arquitectos de clase alta que tienen experiencia, la comprensión de cómo debería ser el producto es del 6 al 9% del presupuesto total, el costo de un diseñador promedio es del 4 al 5%.
El mayor desafío en el desarrollo de un producto de calidad es el tiempo. Para crear un producto único y de alta calidad que cumpla con los objetivos, se necesitan en promedio: concepto - 4 meses, etapa P y "trabajo" - 8 meses, la construcción lleva 24 meses. Estos son los términos que permiten a nuestra oficina y colegas hacer un buen producto. A menudo, los desarrolladores piden acelerar este proceso, lo que a veces conduce a un aumento en el presupuesto. Y esto es importante tenerlo en cuenta. La experiencia de limitar el presupuesto y los plazos lleva al hecho de que muchos de los clientes están listos para consumir un producto que no es completamente único.
En un momento, N. S. Jruschov decidió que cada familia de apartamentos comunes tenía que venir a un apartamento separado. Así, apareció un programa para la construcción de viviendas industriales. Ella permitió que se resolviera el problema. Bueno o malo es la segunda pregunta. Pero se resolvió la posibilidad de crear un producto masivo, que en ese momento cumpliera con las características de confort.
Ahora, si la situación económica mejora, habrá una "explosión" de la construcción en Nueva Moscú. Y en mi opinión, simplemente no hay suficientes arquitectos para proporcionar desarrollo con objetos únicos.
Hay 2 formas posibles de salir de la situación: o el costo aumentará bruscamente o aparecerán proyectos de baja calidad. Para evitar esto, ahora estamos haciendo una especie de "constructor". Sus principales elementos son las soluciones de planificación, las soluciones de fachada y las soluciones de planificación urbana. Para nosotros, calculamos que si se hacen 5 tipos en cada uno de este elemento, obtendremos 3 elevado a la quinta potencia, y esto es 243 opciones. Entiende que esta ya es una solución bastante única.
¿Qué hace, preguntas? Dicho sistema de diseño le permite optimizar los costos hasta en un 50%, lo más importante es el tiempo de diseño hasta en un 60%. Si recibe un paquete listo para usar, entonces, con la ayuda de autores o diseñadores locales, adaptará los cimientos y comenzará a construir.
Todos intentamos evitar riesgos, nadie quiere experimentar. Si ya se han probado las soluciones de fachada en algún lugar y hay revisiones, incluida la operación, esto le permite evitar riesgos y quejas de los compradores. Nadie quiere hacer un proyecto genial y luego "recortar" la economía con garantías.
"Constructor" permite en la etapa inicial realizar un estudio de las preferencias del público objetivo y determinar el costo de construcción ".
Yuliy Borisov habló en detalle sobre el proyecto UNK completado:
Complejo residencial "Barrio Holandés" en Ivanteevka. El proyecto se desarrolló en condiciones de severas restricciones urbanísticas. Los arquitectos utilizaron edificios en línea, mientras lograron lograr tanto "patios sin automóviles" como un ambiente bastante cómodo para los residentes. El barrio utilizó el formato 4+: casas de cuatro pisos con áticos. En las fachadas, el yeso de lana mineral sintética se combina con el acabado de ladrillo clinker.
Raisa Manashirova, Director Comercial de SDI Group, desarrollador de Akkord. Smart-quarter”, formuló las principales características de un proyecto de baja altura, que ayudarán al desarrollador a crear un producto que tenga demanda en el mercado.
resumen del discurso:
“Una de las principales condiciones para el éxito del proyecto es la accesibilidad del transporte, los compradores de apartamentos en“edificios de poca altura”que se están construyendo fuera de la carretera de circunvalación de Moscú, en primer lugar, prestan atención a este criterio. Los compradores comenzaron a prestar especial atención al concepto arquitectónico de áreas residenciales. La percepción visual es donde comienza el conocimiento de las personas con su futuro hogar.
Si antes el lanzamiento de la infraestructura, por regla general, se planeó junto con la puesta en servicio de la segunda y tercera etapas, las condiciones actuales dictan un enfoque diferente. Habiendo escuchado los deseos de los clientes, revisamos el plan para la planificación de los territorios para proporcionar a los futuros residentes de la primera etapa la infraestructura necesaria desde el momento de la llegada: el jardín de infantes y el centro comercial ya se pondrán en funcionamiento. con las cuatro primeras casas, y posteriormente una escuela, un policlínico abrirá sus puertas en el complejo una a una, FOK con piscina y otras instalaciones importantes para la comodidad.
Además, alrededor del 30% de los clientes que ya han comprado apartamentos en un complejo residencial han expresado su deseo de invertir en espacio comercial, desarrollando su propio negocio a poca distancia de su lugar de residencia.
Los sistemas de alarma de seguridad, el control del perímetro del territorio y los sistemas de hogares inteligentes, que con el desarrollo de tecnologías se han vuelto disponibles en el segmento masivo, así como la presencia de ascensores en complejos de poca altura corresponden a las ideas de los compradores sobre un entorno de vida cómodo, forma confianza en el proyecto y su imagen positiva.
