El 18 de noviembre, en el showroom de Bene en 16 Strastnoy Boulevard, el grupo de valoración profesional RICS celebró una mesa redonda sobre el tema “FSO No. 7 y práctica internacional de valoración inmobiliaria”. La principal razón para organizar la discusión de la comunidad profesional fue la aprobación el 25 de septiembre de 2014 por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia de la Norma Federal de Tasación "Tasación de Bienes Raíces" (FSO No. 7).
A la discusión asistieron: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, profesor, vicepresidente de la Asociación CIAO, miembro del Consejo del Consejo Nacional de Actividades de Evaluación, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., Presidente de el Consejo de Expertos de la Asociación CIAO, Olga Kochetova МRICS, Directora del Departamento de Valoración de Rusia y CIS, Knight Frank.
Los oradores hablaron sobre el difícil proceso de preparación y acuerdo sobre el Estándar Federal, cómo el FSO No. 7 complementa los estándares de valoración actuales en Rusia y cómo se relaciona con los estándares internacionales de valoración de bienes raíces. Los ponentes también abordaron los problemas que los desarrolladores no pudieron resolver y compartieron su experiencia en la aplicación de estándares profesionales para evaluar RICS en las condiciones de la realidad rusa.
El desarrollo de las normas comenzó en 2003, luego se suspendió y, a fines de 2013 - principios de 2014, ya se reanudó el trabajo en el marco de los grupos de trabajo creados en el marco del consejo asesor de expertos del Ministerio de Desarrollo Económico. Inicialmente, el trabajo sobre el estándar se complicó por la falta de un concepto único. La mayoría de los especialistas entienden las deficiencias de los estándares básicos (FSO 1-2-3), así como el estándar para determinar el valor catastral (FSO 4), que en ese momento no estaban sujetos a revisión, y querían corregir y complementar sus disposiciones individuales en un solo documento.
Entre las cuestiones controvertidas relativas al FSO 7 discutido, los expertos señalaron una disposición que en realidad prescribe el análisis obligatorio de NEI (uso más eficaz) en la valoración de bienes inmuebles. Durante el proceso de evaluación para establecer el valor catastral, incluso cuando se cuestionan los resultados de la tasación catastral, es posible que no se lleve a cabo el análisis NEI y se debe considerar el tipo de uso de un terreno edificado o instalaciones de construcción de capital en función de Uso actual. En este caso, el terreno edificado se evalúa como no urbanizado, destinado a ser utilizado de acuerdo con el tipo de uso real.
El segundo punto sobre el que llamaron la atención los especialistas es la cláusula 30 de la FSO-7, que habla de la necesidad de traer el valor final del valor, indicando el juicio sobre los límites del intervalo en el que, a juicio del tasador, este valor puede ser. Sin embargo, esto debe hacerse si la asignación para la evaluación no indica que el tasador da solo el valor del costo como un valor único sin especificar el intervalo.
El significado establecido por los desarrolladores de la norma en este párrafo es tanto informar al cliente sobre el posible tamaño del rango de mercado, los errores asociados con el resultado final, como proteger los intereses de los evaluadores. Los estándares internacionales, en particular los Estándares de Valoración de RICS (Libro Rojo), establecen que en caso de incertidumbres de valoración significativas, el tasador debe caracterizarlas, identificar y determinar su impacto en los resultados.
Los participantes de la mesa redonda concluyeron que la idea establecida en FSO-7 es buena, pero para su implementación práctica es necesario refinar el estándar en sí mismo o desarrollar recomendaciones metodológicas apropiadas que divulguen estas disposiciones. En general, la adopción del FSO para la tasación de bienes raíces, por supuesto, es un gran paso adelante en términos de regulación normativa de la actividad de tasación en Rusia, su estandarización, pero vemos que una serie de cuestiones, incluso en el nivel más básico, quedó fuera del alcance de la norma y, en consecuencia, hay más de trabajo. Sin duda, los miembros de la RICS están involucrados en este trabajo y tratarán de llevar a la práctica nacional la experiencia internacional más relevante en cuanto al desempeño de los órganos que regulan la evaluación.
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